В
настоящее время порядок и основания проведения государственной кадастровой
оценки, оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости регламентируются
Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», Кодексом административного
судопроизводства Российской Федерации. Кроме того, по вопросам, возникающим при
рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
Пленумом Верховного Суда Российской Федерации были даны разъяснения в виде постановления
от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами
дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости».
19.06.2015 принят Закон
Воронежской области № 105-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на
территории Воронежской области порядка определения налоговой базы по налогу на
имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов
налогообложения», установлена
с 1 января 2016 года единая дата
применения на территории Воронежской области порядка определения налоговой базы
по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов
налогообложения.
Что такое государственная кадастровая оценка?
Кадастровая
стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества
устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными
законами случаях.
Кадастровая
стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об
оценочной деятельности (при осуществлении государственного кадастрового учета
ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр
недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в
государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении
качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости,
влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган кадастрового учета
осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости) либо
установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости,
содержащихся в государственном кадастре недвижимости.
Что
включает в себя государственная кадастровая оценка?
Государственная
кадастровая оценка - совокупность действий, включающих в себя:
-
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
-
формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной
кадастровой оценке;
-
отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее -
исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;
-
определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении
кадастровой стоимости;
-
экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
-
утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
-
внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный
кадастр недвижимости.
Государственная
кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в
государственном кадастре недвижимости.
Перечень
объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется
и предоставляется органом кадастрового учета.
В
целях обеспечения возможности ознакомления с проектом отчета об определении
кадастровой стоимости и представления замечаний к нему орган, осуществляющий
функции по государственной кадастровой оценке, в течение трех рабочих дней с
даты получения такого проекта отчета включает его в фонд данных государственной
кадастровой оценки на двадцать рабочих дней.
Замечания
к проекту отчета об определении кадастровой стоимости включаются в фонд данных
государственной кадастровой оценки любыми заинтересованными лицами в течение
двадцати рабочих дней с даты включения такого проекта отчета.
Замечания
к проекту отчета должны соответствовать установленным законом требованиям.
Датой
утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата
вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой
стоимости и соответствующей нормы такого акта.
Орган
кадастрового учета осуществляет внесение результатов определения кадастровой
стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Что
такое оспаривание кадастровой стоимости и кто может ее оспорить?
Под оспариванием
результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого
требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение
кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и
действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах
определения кадастровой стоимости.
С заявлением
вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом
недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или
пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами
определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В отношении объектов
недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
органы государственной власти, органы местного самоуправления, действующие от
имени соответствующего публично-правового образования, вправе обратиться в суд
с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости.
Бывший
собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре
его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются
права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в
котором подано заявление.
Арендаторы
недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, вправе обратиться с данным заявлением в случаях, когда арендная плата
исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Лицо,
имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его
кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка
исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Верховным
судом РФ разъяснено, что участник долевой собственности самостоятельно
участвует в налоговых правоотношениях и в связи с этим может реализовать свое
право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других
сособственников.
Срок для оспаривания кадастровой стоимости.
Государственная
кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в
городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не
реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была
проведена государственная кадастровая оценка.
Ввиду
закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой
оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не
позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости
оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если
на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные
результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с
изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости,
повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Пропуск
указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если
по истечении установленного законом периода в государственный кадастр
недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости,
срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может
быть восстановлен.
Какие
документы заявителю надо представить для оспаривания кадастровой стоимости?
К заявлению об оспаривании результатов определения
кадастровой стоимости должны быть приложены следующие документы:
- кадастровая
справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об
оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о
дате, на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости
(сведения о дате также могут содержаться в отчете об определении кадастровой
стоимости, составленном по результатам проведения государственной кадастровой
оценки, в акте определения кадастровой стоимости и в иных документах);
- нотариально
заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на
объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости
подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- отчет,
составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая
стоимость объекта недвижимости;
- а также
подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков
положительное экспертное заключение;
-
документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным
законом досудебного порядка урегулирования спора, за исключением случая, если
административное исковое заявление подано гражданином.
Отсутствие названных документов является основанием
для оставления заявления без движения, а в случае неустранения указанных в
определении судьи недостатков - основанием для его возвращения.
К
административному исковому заявлению могут быть приобщены иные документы и
материалы, подтверждающие требования административного истца
Что
является датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости?
При проведении
государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости
является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов
недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых
содержатся в государственном кадастре недвижимости (так, например, в отношении
земель населенных пунктов, кадастровая оценка в отношении которых утверждена
постановлением правительства Воронежской области № 1108 от 17.12.2010, дата
определения кадастровой стоимости земельных участков, попавших в перечень,
является 01.01.2009).
В случае
определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, учтенного в ГКН на дату
проведения государственной кадастровой оценки, но не вошедшего в Перечень,
датой определения кадастровой стоимости является также является дата
формирования Перечня.
При
осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов
недвижимости, включения в ГКН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости
или внесения в ГКН соответствующих сведений при изменении качественных и (или)
количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение
их кадастровой стоимости, орган кадастрового учета осуществляет определение кадастровой
стоимости объектов недвижимости в установленном порядке.
Датой
определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в указанных случаях
является дата внесения сведений о нем в ГКН, повлекшего за собой необходимость
определения кадастровой стоимости.
При этом дата
утверждения удельных показателей, использованных при определении кадастровой
стоимости отдельных объектов в указанных случаях, не является датой определения
кадастровой стоимости таких объектов (что также отражено в постановлении
Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах,
возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения
кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
Если изменение
качественных и (или) количественных характеристик не повлекло изменения
кадастровой стоимости объекта недвижимости, то дата определения кадастровой
стоимости этого объекта не изменяется.
Порядок
оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Результаты
определения кадастровой стоимости могут быть оспорены заинтересованными лицами
в Комиссии и в суде.
На территории
Воронежской области такая комиссия создана при Управлении Росреестра по
Воронежской области.
Данная категория
дел отнесена к подсудности Воронежского областного суда.
Результаты
определения кадастровой стоимости могут быть оспорены административным истцом в
судебном порядке.
По
делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны
доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих
требований и возражений.
Обязанность
доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при
определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости,
устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
Если
административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан
доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его
кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости,
представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его
доводы.
Исследуя
отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки. При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о
рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности,
предъявляемым к оценщикам.
В случае возникновения вопросов, требующих
специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица,
участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя
круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
С
учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете
об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости
объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
Суд на основании имеющихся в деле
доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано
в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том
числе при наличии возражений заявителя относительно представленных
доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Основанием
для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
-
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при
определении его кадастровой стоимости;
-
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по
состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
К
недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки
искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его
кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне
объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо
неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта
недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное
использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение
объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями
использования территории и иные условия), неправильное применение данных при
расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии
объекта оценки.
Также следует
обратить внимание, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей
архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию
или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для
целей, установленных законодательством
В
случае, если при рассмотрении дела будет установлено, что оспариваемая
заявителем архивная кадастровая стоимость на указанную выше дату не подлежит применению,
производство по делу прекращается.
Важно отметить,
что для физических лиц обращение в Комиссию не является обязательным. Для
юридических лиц обязательно предварительное, досудебное обращению в Комиссию.
Оспаривание сведений о результатах определения кадастровой
стоимости в суде осуществляется по правилам Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации.
Если комиссией или судом будет изменена
кадастровая стоимость,
с какой даты
будет применяться новая стоимость.
Сведения
о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются
для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января
календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре
кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр
недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Для
юридических лиц, органов государственной власти и органов местного
самоуправления датой подачи заявления является дата обращения в Комиссию.
Датой
подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию,
если имело место обращение этого лица в Комиссию.
В
настоящее время в Госдуму внесен законопроект «О государственной кадастровой
оценке в РФ».
На
сегодняшний день государственная кадастровая оценка объектов недвижимости
осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
Законопроектом закрепляется положение
о том, что государственное регулирование проведения государственной
кадастровой оценки в части нормативно-правового регулирования
осуществляется уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по
нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности».
Также в законопроекте закрепляется принцип
открытости процедур государственной кадастровой оценки, который реализуется
установлением обязанности органов по размещению соответствующей информации
на всех этапах государственной кадастровой оценки, на официальных
сайтах различных органов, в периодических печатных изданиях.
Органы исполнительной власти в регионах смогут
создавать бюджетные учреждения, которым передаются полномочия
по проведению государственной кадастровой оценки.
Чтобы уменьшить количество обращений в рамках
процедуры по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости расширен перечень документов, размещаемых в фонде
данных государственной кадастровой оценки до подготовки отчета
об определении кадастровой стоимости, увеличивается срок
для направления замечаний по данным документам.
Отменяется обязательный
досудебный порядок рассмотрения споров о результатах определения
кадастровой стоимости для юридических лиц, а также органов государственной
власти и органов местного самоуправления.
Купите мне чашечку кофе, если статья оказалась полезной.
0 коммент.:
Отправить комментарий